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北京房租上漲剛需之痛：中介和政策誰才是推手？
原標題：紅星深度丨北京房租上漲剛需之痛：中介操縱or政策影響，誰才是幕後推手？
來源：“紅星新聞”微信公眾號
胡景暉辭去我愛我傢副總裁職務，已經過去整整一周，“北京房租上漲”話題的熱度，仍然方興未艾。
一周前，這名中國房產領域資深人士發表瞭一番針對房屋租賃市場的言論，“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為瞭擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，完全破壞瞭正常房屋租賃市場”，將今夏北京房租上漲的矛頭直指長租公寓。
此後，胡景暉認為，他因這番言論，被效力瞭18年之久的老東傢我愛我傢“幹幹凈凈地切割瞭”。有網友稱其為“地產界崔永元”；對這個說法，胡景暉本人並不反感，他語氣輕松地告訴紅星新聞記者，“最近還有人在牽線安排我跟崔永元見面呢。”
這名“地產界崔永元”還沒見上崔永元，被他撕開的房屋租賃市場“亂象”的口子，卻在多方介入之下被越撕越大。出離憤怒的租客，積極分析行情的業內專傢，急於否認和反駁的租房中介，匆匆介入的政府部門……都在今夏北京房租暴漲的大背景下，走到輿論的聚光燈下。
▲資料圖片 圖據東方IC
北京房租緣何上漲、上漲幅度幾何、誰才是幕後推手，一切仍處迷霧之中。唯一清晰可見的，是房租上漲的烈火，仍在熊熊燃燒。
租客故事：
“8000塊租給你，已經是網開一面”
月薪剛剛過萬的柳舟搬到房山去瞭，在這片號稱“首都西南門戶”的京郊地帶，他和朋友一塊兒合租瞭一套兩居室，月租4000元。
去年畢業後在三環外租住的房子，今年租約到期後，房東將月租從5100元一下漲到瞭6100元。這漲幅令柳舟震驚，他覺得承受不起瞭，上網查瞭下幾傢長租公寓的報價，看到同小區、同戶型的房子，月租均在8000元左右——和朋友一合計，他們咬牙搬到瞭郊區。
距上班地是變遠瞭些，地鐵要坐一個半小時，但都是“為瞭生活”。柳舟形容自己是“被房租驅趕的人”。
▲柳舟形容自己是“被房租驅趕的人”。圖據東方IC
那些已經住到郊區的人，也未能逃過房租數字跳躍帶來的心理沖擊。2014年剛畢業時，為瞭便宜，艾科和同學在通州合租瞭一套兩居室，月租1800元；第二年，2300元；第三年，2700元；第四年，3000元。
兩個星期前，又到瞭續租的時候瞭，艾科想著和房東好好談一談，“希望討價還價少給100塊呢。”他還沒來得及開口，房東直接將房租漲到瞭4000元。艾科說，“這1000塊錢的價格跳躍，直接趕上瞭我去年的薪資漲幅。攢錢，是不可能的瞭。”
今年夏天，北京房租的增長，帶給北漂一族的是拳拳到肉般的刺痛感。
胡景暉認為，房租上漲的背後，是長租公寓運營商在爭搶房源、人為抬高收房價格。他對紅星新聞記者說，長租公寓運營商的這種行為，擾亂瞭業主的心態，吊高瞭業主的胃口，讓業主也開始要高價。
租客張蕊（化名）告訴紅星新聞記者，她最近正在遭遇業主的“提價”。去年6月，她通過鏈傢中介，花7500元月租在西北五環租住瞭一套兩居室，想著工作單位近期不會變動，她和房東一下子簽瞭3年租約。
張蕊說，從今年6月開始，房東便一再以她養狗為由，要求她“把狗弄走”，不然就終止租房。張蕊和房東協商，和平退租，讓她的一名朋友續上，前提是不要再通過中介，為下傢省一筆中介費。房東答應瞭，前提是房租上漲到8000/月，第二年漲租3%。
張蕊告訴紅星新聞記者，房東稱鏈傢中介“一直勸我跟租客解除合同，交給中介重新招租，現在房租漲得厲害，重新出租能夠漲10%到30%。”房東對張蕊說道：“8000塊租給你，已經是我網開一面瞭。”
撲朔迷離的租金漲幅：
1.55%還是25.81%？
全城街巷共議房租上漲，“北漂”們很是好奇，今年房租到底漲瞭多少，這種漲幅在“合理”的范疇內嗎？
多名北京的租戶向紅星新聞記者表示，他們所租住的房子今年續租時均有所漲價，相比去年同期，房租漲幅在10%—20%之間不等。
記者隨機走訪瞭朝陽、通州等地區數傢房產中介公司門店。有房產經紀人表示，“每年夏天房租肯定會漲一些，因為畢業季租房的人多瞭，需求量大，加上現在房源也很稀缺”；對於上漲幅度，他未做明確回答，“肯定會高一些，但不會太離譜，太高瞭，我們租出去也困難。”
統計部門和多傢研究機構的數據表明，北京房租在7月出現瞭上漲情況。但記者查詢相關數據後發現，不同的機構，提供瞭差異巨大的房租數據，有的數據顯示，同比上漲1.55%，有的數據則顯示，同比上漲幅度高達25.81%。
北京市統計局公佈的“2018年7月份北京市居民消費價格變動情況”顯示，2018年7月，在各類商品及服務價格中，居大腿除毛住價格同比上漲3.3%，環比上漲0.3%。
▲北京市統計局公佈的“7月份北京市居民消費價格變動情況”顯示，2018年7月，在各類商品及服務價格中，居住價格同比上漲3.3%。
中國房地產測評中心近日發佈的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》顯示，2018年7月，北京租賃價格同比漲幅為1.55%，環比上漲0.4%；北京的租賃價格指數同比持續呈現上漲態勢已經超過瞭19個月。
▲北京租賃價格指數表。圖據中國房地產測評中心
我愛我傢集團研究院統計顯示，2018年7月，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月上漲2.9%，漲幅略有縮小。其中普租的租金均價環比上漲6.2%，運營公寓的租金均價環比上漲1.4%。
鏈傢旗下貝殼研究院的報告顯示，從租金指數的角度，剔除不可比因素，2018年前7月，租金指數同比上漲10.7%，略高於2015年和2017年漲幅，低於2016年漲幅；從平均租金水平看，今年前7個月，市場平均租金為86.4元/平，略高於去年同期水平，月環比漲幅為2.6%。
諸葛找房數據研究中心的統計數據則認為，今年北京房租漲幅較大。相關數據顯示，2018年7月，北京市平均租金為90.12元/平米/月，同比上漲25.81%，環比上漲4.3%；今年1月以來累計上漲15.75%。
▲諸葛找房公佈的今年7月北京不同居室平均租金（元/套/月）
根據《財經》雜志報道，多名長期從事房地產數據研究的專傢稱，不同機構的房租數據之所以差異如此之大，是因為“房租價格數據主要掌握在各傢中介機構手中，割裂分散，沒有一傢機構能夠掌握整個市場數據，而各自機構出於自己利益，傾向於公佈對自己有利的數據和結論。”
房租上漲的真實數據，或許隻存在於帶給租客們切皮秒雷射推薦身感受的一份份租房合同中。柳舟對紅星新聞記者說，京城租房貴，居大不易。
誰是漲租幕後推手：
中介操縱or政策影響？
房租漲幅成謎的同時，誰是這一台北比基尼線除毛推薦輪房租上漲的“幕後推手”，成為輿論持續熱議的焦點。各方觀點交鋒，至今難有定論。
有人將主要原因歸結為北京大規模拆違建後市場上低價房源驟減，有人質疑租房中介機構哄抬房價、搶占房源，還有人認為，每年夏天，畢業季租房需求上升，房租都會隨之上漲。
目前，當下輿論矛頭多指向租房中介機構，稱自如、蛋殼、相寓等長租公寓運營商為瞭爭奪房源，不惜抬高拿房租金，然後將高租金成本轉移給租客。紅星新聞記者梳理此次“北京房租上漲”輿論風波始末發現，類似觀點肇始於今年8月的一則網帖。
8月1日，網友“@xianpian”發表網帖稱，“自傢房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預期是7500元很不錯瞭，來瞭自如和蛋殼兩幫人，自如報價8500元，租11個月，蛋殼給加價到9000元，自如報價提高到9500元，蛋殼急瞭，說總比自如高300，最後幾輪過後蛋殼給到10800元每月，租11個月……”
這篇網帖，徹底點燃瞭長期承受較高房租的北京租房者們的情緒。租房者們認為，中介機構用這種方式搶占房源，也抬高瞭房價，“拍賣”的是租房者的剛需，最後還是租房者為抬高的房價來埋單。
▲資料圖片 圖據東方IC
涉事中介機構先後出面，否認存在爭奪房源、哄抬租價的行為。鏈傢旗下的自如更直接稱，自如認為長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力。
鏈傢旗下的貝殼研究院在其官網刊發《六問租金》的文章，將房租上漲的首要原因歸結於“政策原因導致房源減少”。文中稱，過去一段時間，北京市加強租賃市場監管，集中清理與拆除違規公寓、群租房及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導致市場上低端租賃房源明顯減少。
對此，地產學者張百忍有不同的觀點。他在接受紅星新聞記者采訪時則認為，鏈傢、我愛我傢這樣的中介“巨頭”壟斷瞭近一半租房市場的房源，“甚至僅鏈傢一傢，就能夠撬動市場的租金走向。”
“這波大漲房租，有著復雜的政策和市場雙重根源。”張百忍認為，租房市場原本是散戶市場，雙方在供需關系之下，有比較平等的議價地位，但是近三年來，北京市拆除違法建築、整頓群租房力度頗大，減少瞭出租房屋的存量；再加上中介一方集結房源，統一對外，已經打破這種平等。
胡景暉此前發表的言論，得到不少學者的支持。青島大學經濟學院教授易憲容直言，“胡景暉所披露出來的情況基本上是事實。”易憲容同時認為，北京市拆除違建等政策性的因素，對房租影響不大。因為其他城市沒有大量拆除違建，房租也在上漲。
12萬套房源投放之後：
房租如何能“長治久安”？
8月17日，北京市住建委聯合多部門集中約談瞭自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶占房源、不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
輿論風口下，8月19日，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10傢主要住房租賃企業負責人參加，承諾不漲租金，且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。
對此，胡景暉接受紅星新聞記者采訪時表示，“約談、放出12萬套房子，作為應急手段，穩定預期，平復人心沒問題，但從長期來看，解決不瞭任何問題。”
《人民日報》旗下新媒體“俠客島”則刊發犀利評論《今天，他們拿出瞭12萬套房源》，稱“一面哭著喊著說房屋總量不夠，一面手上又有幾萬套起的存量房源，這波操作還真是66的呢。”
8月21日，北京多部門開通打擊“黑中介”投訴舉報專線，嚴懲惡意漲房租行為；22日，北京市住建委通報，開通投訴舉報熱線首日，共接到投訴舉報52條，自如等23傢違規中介機構被通報懲處。
針對通報，自如發佈說明稱，“高度重視、認真配合政府部門的調查，全面接受相關查處結果，並將在此基礎上進行深度自查、堅決整改。”
對於政府連日來的動作，易憲容則顯得有些悲觀。他對紅星新聞記者說，當前中國住房租賃市場、金融市場制度法規不健全的情況下，要對長租公寓企業得出多少違規違法的結論是相當困難的，“因為，無論是資金的惡性競爭、市場房租水平等，沒有具體的法規是無法確定的，難以確定這些企業違法，隻能‘勸說’這些企業收斂一些。”
胡景暉對紅星新聞記者表示，租房市場上，從立法到監管機制到實際操作層面，都需要進行深入的有效的持久的改革。
END
紅星新聞記者丨王劍強發自北京
紅星新聞特約記者丨莊夢蕾
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原標題：紅星深度丨北京房租上漲剛需之痛：中介操縱or政策影響，誰才是幕後推手？
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胡景暉辭去我愛我傢副總裁職務，已經過去整整一周，“北京房租上漲”話題的熱度，仍然方興未艾。
一周前，這名中國房產領域資深人士發表瞭一番針對房屋租賃市場的言論，“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為瞭擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，完全破壞瞭正常房屋租賃市場”，將今夏北京房租上漲的矛頭直指長租公寓。
此後，胡景暉認為，他因這番言論，被效力瞭18年之久的老東傢我愛我傢“幹幹凈凈地切割瞭”。有網友稱其為“地產界崔永元”；對這個說法，胡景暉本人並不反感，他語氣輕松地告訴紅星新聞記者，“最近還有人在牽線安排我跟崔永元見面呢。”
這名“地產界崔永元”還沒見上崔永元，被他撕開的房屋租賃市場“亂象”的口子，卻在多方介入之下被越撕越大。出離憤怒的租客，積極分析行情的業內專傢，急於否認和反駁的租房中介，匆匆介入的政府部門……都在今夏北京房租暴漲的大背景下，走到輿論的聚光燈下。
▲資料圖片 圖據東方IC
北京房租緣何上漲、上漲幅度幾何、誰才是幕後推手，一切仍處迷霧之中。唯一清晰可見的，是房租上漲的烈火，仍在熊熊燃燒。
租客故事：
“8000塊租給你，已經是網開一面”
月薪剛剛過萬的柳舟搬到房山去瞭，在這片號稱“首都西南門戶”的京郊地帶，他和朋友一塊兒合租瞭一套兩居室，月租4000元。
去年畢業後在三環外租住的房子，今年租約到期後，房東將月租從5100元一下漲到瞭6100元。這漲幅令柳舟震驚，他覺得承受不起瞭，上網查瞭下幾傢長租公寓的報價，看到同小區、同戶型的房子，月租均在8000元左右——和朋友一合計，他們咬牙搬到瞭郊區。
距上班地是變遠瞭些，地鐵要坐一個半小時，但都是“為瞭生活”。柳舟形容自己是“被房租驅趕的人”。
▲柳舟形容自己是“被房租驅趕的人”。圖據東方IC
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兩個星期前，又到瞭續租的時候瞭，艾科想著和房東好好談一談，“希望討價還價少給100塊呢。”他還沒來得及開口，房東直接將房租漲到瞭4000元。艾科說，“這1000塊錢的價格跳躍，直接趕上瞭我去年的薪資漲幅。攢錢，是不可能的瞭。”
今年夏天，北京房租的增長，帶給北漂一族的是拳拳到肉般的刺痛感。
胡景暉認為，房租上漲的背後，是長租公寓運營商在爭搶房源、人為抬高收房價格。他對紅星新聞記者說，長租公寓運營商的這種行為，擾亂瞭業主的心態，吊高瞭業主的胃口，讓業主也開始要高價。
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張蕊說，從今年6月開始，房東便一再以她養狗為由，要求她“把狗弄走”，不然就終止租房。張蕊和房東協商，和平退租，讓她的一名朋友續上，前提是不要再通過中介，為下傢省一筆中介費。房東答應瞭，前提是房租上漲到8000/月，第二年漲租3%。
張蕊告訴紅星新聞記者，房東稱鏈傢中介“一直勸我跟租客解除合同，交給中介重新招租，現在房租漲得厲害，重新出租能夠漲10%到30%。”房東對張蕊說道：“8000塊租給你，已經是我網開一面瞭。”
撲朔迷離的租金漲幅：
1.55%還是25.81%？
全城街巷共議房租上漲，“北漂”們很是好奇，今年房租到底漲瞭多少，這種漲幅在“合理”的范疇內嗎？
多名北京的租戶向紅星新聞記者表示，他們所租住的房子今年續租時均有所漲價，相比去年同期，房租漲幅在10%—20%之間不等。
記者隨機走訪瞭朝陽、通州等地區數傢房產中介公司門店。有房產經紀人表示，“每年夏天房租肯定會漲一些，因為畢業季租房的人多瞭，需求量大，加上現在房源也很稀缺”；對於上漲幅度，他未做明確回答，“肯定會高一些，但不會太離譜，太高瞭，我們租出去也困難。”
統計部門和多傢研究機構的數據表明，北京房租在7月出現瞭上漲情況。但記者查詢相關數據後發現，不同的機構，提供瞭差異巨大的房租數據，有的數據顯示，同比上漲1.55%，有的數據則顯示，同比上漲幅度高達25.81%。
北京市統計局公佈的“2018年7月份北京市居民消費價格變動情況”顯示，2018年7月，在各類商品及服務價格中，居大腿除毛住價格同比上漲3.3%，環比上漲0.3%。
▲北京市統計局公佈的“7月份北京市居民消費價格變動情況”顯示，2018年7月，在各類商品及服務價格中，居住價格同比上漲3.3%。
中國房地產測評中心近日發佈的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》顯示，2018年7月，北京租賃價格同比漲幅為1.55%，環比上漲0.4%；北京的租賃價格指數同比持續呈現上漲態勢已經超過瞭19個月。
▲北京租賃價格指數表。圖據中國房地產測評中心
我愛我傢集團研究院統計顯示，2018年7月，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月上漲2.9%，漲幅略有縮小。其中普租的租金均價環比上漲6.2%，運營公寓的租金均價環比上漲1.4%。
鏈傢旗下貝殼研究院的報告顯示，從租金指數的角度，剔除不可比因素，2018年前7月，租金指數同比上漲10.7%，略高於2015年和2017年漲幅，低於2016年漲幅；從平均租金水平看，今年前7個月，市場平均租金為86.4元/平，略高於去年同期水平，月環比漲幅為2.6%。
諸葛找房數據研究中心的統計數據則認為，今年北京房租漲幅較大。相關數據顯示，2018年7月，北京市平均租金為90.12元/平米/月，同比上漲25.81%，環比上漲4.3%；今年1月以來累計上漲15.75%。
▲諸葛找房公佈的今年7月北京不同居室平均租金（元/套/月）
根據《財經》雜志報道，多名長期從事房地產數據研究的專傢稱，不同機構的房租數據之所以差異如此之大，是因為“房租價格數據主要掌握在各傢中介機構手中，割裂分散，沒有一傢機構能夠掌握整個市場數據，而各自機構出於自己利益，傾向於公佈對自己有利的數據和結論。”
房租上漲的真實數據，或許隻存在於帶給租客們切皮秒雷射推薦身感受的一份份租房合同中。柳舟對紅星新聞記者說，京城租房貴，居大不易。
誰是漲租幕後推手：
中介操縱or政策影響？
房租漲幅成謎的同時，誰是這一台北比基尼線除毛推薦輪房租上漲的“幕後推手”，成為輿論持續熱議的焦點。各方觀點交鋒，至今難有定論。
有人將主要原因歸結為北京大規模拆違建後市場上低價房源驟減，有人質疑租房中介機構哄抬房價、搶占房源，還有人認為，每年夏天，畢業季租房需求上升，房租都會隨之上漲。
目前，當下輿論矛頭多指向租房中介機構，稱自如、蛋殼、相寓等長租公寓運營商為瞭爭奪房源，不惜抬高拿房租金，然後將高租金成本轉移給租客。紅星新聞記者梳理此次“北京房租上漲”輿論風波始末發現，類似觀點肇始於今年8月的一則網帖。
8月1日，網友“@xianpian”發表網帖稱，“自傢房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預期是7500元很不錯瞭，來瞭自如和蛋殼兩幫人，自如報價8500元，租11個月，蛋殼給加價到9000元，自如報價提高到9500元，蛋殼急瞭，說總比自如高300，最後幾輪過後蛋殼給到10800元每月，租11個月……”
這篇網帖，徹底點燃瞭長期承受較高房租的北京租房者們的情緒。租房者們認為，中介機構用這種方式搶占房源，也抬高瞭房價，“拍賣”的是租房者的剛需，最後還是租房者為抬高的房價來埋單。
▲資料圖片 圖據東方IC
涉事中介機構先後出面，否認存在爭奪房源、哄抬租價的行為。鏈傢旗下的自如更直接稱，自如認為長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力。
鏈傢旗下的貝殼研究院在其官網刊發《六問租金》的文章，將房租上漲的首要原因歸結於“政策原因導致房源減少”。文中稱，過去一段時間，北京市加強租賃市場監管，集中清理與拆除違規公寓、群租房及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導致市場上低端租賃房源明顯減少。
對此，地產學者張百忍有不同的觀點。他在接受紅星新聞記者采訪時則認為，鏈傢、我愛我傢這樣的中介“巨頭”壟斷瞭近一半租房市場的房源，“甚至僅鏈傢一傢，就能夠撬動市場的租金走向。”
“這波大漲房租，有著復雜的政策和市場雙重根源。”張百忍認為，租房市場原本是散戶市場，雙方在供需關系之下，有比較平等的議價地位，但是近三年來，北京市拆除違法建築、整頓群租房力度頗大，減少瞭出租房屋的存量；再加上中介一方集結房源，統一對外，已經打破這種平等。
胡景暉此前發表的言論，得到不少學者的支持。青島大學經濟學院教授易憲容直言，“胡景暉所披露出來的情況基本上是事實。”易憲容同時認為，北京市拆除違建等政策性的因素，對房租影響不大。因為其他城市沒有大量拆除違建，房租也在上漲。
12萬套房源投放之後：
房租如何能“長治久安”？
8月17日，北京市住建委聯合多部門集中約談瞭自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶占房源、不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
輿論風口下，8月19日，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10傢主要住房租賃企業負責人參加，承諾不漲租金，且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。
對此，胡景暉接受紅星新聞記者采訪時表示，“約談、放出12萬套房子，作為應急手段，穩定預期，平復人心沒問題，但從長期來看，解決不瞭任何問題。”
《人民日報》旗下新媒體“俠客島”則刊發犀利評論《今天，他們拿出瞭12萬套房源》，稱“一面哭著喊著說房屋總量不夠，一面手上又有幾萬套起的存量房源，這波操作還真是66的呢。”
8月21日，北京多部門開通打擊“黑中介”投訴舉報專線，嚴懲惡意漲房租行為；22日，北京市住建委通報，開通投訴舉報熱線首日，共接到投訴舉報52條，自如等23傢違規中介機構被通報懲處。
針對通報，自如發佈說明稱，“高度重視、認真配合政府部門的調查，全面接受相關查處結果，並將在此基礎上進行深度自查、堅決整改。”
對於政府連日來的動作，易憲容則顯得有些悲觀。他對紅星新聞記者說，當前中國住房租賃市場、金融市場制度法規不健全的情況下，要對長租公寓企業得出多少違規違法的結論是相當困難的，“因為，無論是資金的惡性競爭、市場房租水平等，沒有具體的法規是無法確定的，難以確定這些企業違法，隻能‘勸說’這些企業收斂一些。”
胡景暉對紅星新聞記者表示，租房市場上，從立法到監管機制到實際操作層面，都需要進行深入的有效的持久的改革。
END
紅星新聞記者丨王劍強發自北京
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